L’indagine su un immobile oppure su un intero patrimonio immobiliare, è la Due Diligence (letteralmente “diligenza dovuta”), consistente nella verifica urbanistica, edilizia, impiantistica, catastale del bene attraverso un processo di indagine volto a controllare la conformità dello stesso rispetto alle norme in vigore.
L’indagine su un immobile oppure su un intero patrimonio immobiliare, è la Due Diligence (letteralmente “diligenza dovuta”), consistente nella verifica urbanistica, edilizia, impiantistica, catastale del bene attraverso un processo di indagine volto a controllare la conformità dello stesso rispetto alle norme in vigore.
Appare evidente che l’obiettivo è la corretta gestione del patrimonio immobiliare o della singola unità immobiliare che si intende trasferire o finanziarizzare e quindi oggetto di valutazione.
La definizione di Due Diligence riportate nelle linee guida dell’ABI (maggio 2011) al Requisito 4.2.6 è la seguente: documento teso a stabilire attraverso la comparazione tra la documentazione e lo stato di fatto la conformità degli immobili ai requisiti normativi e qualitativi (audit documentale).
Accertata l’importanza della Due Diligence, possiamo dire che essa si articola in due fasi che sono la Due Diligence legale-amministrativa e la Due Diligence tecnica.
La prima permette una completa conoscenza dell’immobile e ne definisce il valore, individua i vincoli che gravano eventualmente su di esso, verifica le criticità esistenti, tra cui l’accertamento della piena proprietà dell’immobile, dell’esistenza o meno di ipoteche, vincoli, servitù e tutto ciò che è connesso alla conformità urbanistica e catastale.
La seconda consiste nella rispondenza dell’immobile sotto il profilo strutturale ed impiantistico alla normativa di settore.
La ricerca della documentazione che riguarda l’edificio è essenziale ed importantissima, infatti l’accuratezza della Due Diligence dipende direttamente dalla documentazione di cui si è in possesso; la documentazione tecnico/amministrativa ai fini di una corretta Due Diligence può considerarsi esaustiva quando si è in possesso degli atti di acquisizione e titoli di provenienza, delle visure e planimetrie catastali, delle visure presso la Conservatoria dei Registri, dell’accertamento di esistenza di servitù attive o passive, dei documenti urbanistici (certificato di destinazione urbanistica, norme tecniche di attuazione, ecc.) della documentazione edilizia (titoli abilitativi – licenza, concessione, permesso a costruire, DIA, SCIA, condono edilizio, ecc. - , certificato di abitabilità o di agibilità, atti d’obbligo, ecc.), delle certificazioni degli impianti con conseguente verifica “a vista” dello stato di manutenzione degli stessi.
In merito alla Due Diligence catastale si verificherà il corretto inserimento in mappa del fabbricato, la rispondenza tra lo stato di fatto e quanto rappresentato in planimetria catastale e la rispondenza tra quanto riportato in visura e la documentazione relativa alla titolarità oltre che ad altre informazioni (esatto indirizzo, numero di piano e d’interno, ecc.).
Nella pratica estimativa la Due Diligence ha assunto particolare importanza nella valutazione immobiliare ai fini creditizi a seguito di Basilea II, che ha introdotto la necessità di inserire nella perizia la rispondenza dei beni ad una corretta commerciabilità, allo scopo di eliminare i rischi legati all’insolvibilità dei mutui.
Ovviamente è necessario allegare alla relazione di Due Diligence la documentazione che si è reperita e verificata, in originale o copia autentica o resa autentica dal tecnico redattore del rapporto di valutazione, tramite l’apposizione del proprio timbro e della firma, come previsto dalle linee guida dell’ABI prima citate.
Una corretta Due Diligence porta ad un rapporto di valutazione di qualità, oltre che ad evidenziare la rispondenza o meno dell’immobile alla documentazione sia autorizzativa che catastale e impiantistica, incidendo ovviamente sul valore cercato.
Ing. Geom. Maurizio Rulli
